FEIRÃO DA CAIXA: OS CUIDADOS NECESSÁRIOS PARA UMA BOA COMPRA
Anualmente, a Caixa Econômica Federal (CEF) promove o seu Feirão de Imóveis, como forma de suprir as demandas represadas de compradores, que desejam investir ou ter sua casa própria, bem como de construtores. Neste ano, segundo o Jornal O Tempo (18/05/18), estão disponíveis para negociação mais de 14 mil imóveis, sejam na planta/em construção/usados, em diversas localidades da Capital e região metropolitana.
Esse mega evento imobiliário movimenta dezenas de milhões de reais e “representa 12% de todos os negócios imobiliários habitacionais”, segundo o superintendente da CEF, Sr. Marcelo Bonfim, em entrevista ao Jornal O Tempo. Nesta edição do Feirão serão disponibilizados R$83 milhões em créditos e, claro, como determina a legislação, os interessados poderão utilizar do FGTS para pagamento do preço relativo à compra do imóvel desejado.
Contudo, não raro, os interessados em adquirir um imóvel, no Feirão, se deixam levar pela emoção e entusiasmo com as propostas e a própria publicidade do evento, o que pode contaminar a decisão quanto a melhor escolha negocial e contratual, levando-o a cometer erros, que podem lhe custar caro.
Os interessados na compra de um imóvel no Feirão devem, portanto, se cercar de alguns cuidados, para não terem dores de cabeça.
DA ESCOLHA DO IMÓVEL
O primeiro passo a ser tomado, é definir com calma a localidade do imóvel. Deve-se buscar um imóvel que atenda as necessidades diárias do comprador, como deslocamento ao trabalho, proximidade da escola dos filhos, da faculdade, etc, e não é somente isso. A localização do imóvel é determinante para sua valorização futura ou mesmo sua depreciação, pois algumas obras, próximas ao imóvel, feitas pelo poder público ou empreendimentos privados, são determinantes para os ganhos e perdas do investimento imobiliário.
DA ANÁLISE DO CONSTRUTOR E DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL PRETENDIDO
Analisar o histórico das construtoras é uma segunda etapa importantíssima para uma compra segura. No passado recente, o mercado sofreu com quebra de construtoras tidas como sólidas e confiáveis, o que gerou prejuízos e frustrações para milhares de compradores.
Uma busca em sites de reclamação, como o RECLAME AQUI, o do Tribunal de Justiça Estadual, por meio do CNPJ da Construtora, contribuem para uma melhor percepção da credibilidade da empresa e, até mesmo, para mensurar-se os riscos de eventuais problemas na obra (vícios de construção/atraso do cronograma).
Outro ponto crucial é pedir, no próprio stand de vendas, a documentação relativa ao imóvel. Se o imóvel estiver pronto, é necessária a análise de sua MATRÍCULA ATUALIZADA, para que seja verificada a existência de ônus como hipotecas, ou, até mesmo impedimentos judiciais (penhora/débitos trabalhistas/bloqueios), entre outros.
Se o imóvel estiver na planta, é importante verificar se há ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO, o projeto aprovado e sua convenção de condomínio, para confirmação da metragem, localização e quantidade das vagas de garagem. É possível que o instrumento contratual preveja características diversas das que efetivamente serão edificadas.
Acreditamos, portanto, que este momento e cuidado são cruciais para determinar a escolha do imóvel.
DOS CUIDADOS COM CLÁSULAS CONTRATUAIS
O comprador após ter tomado os cuidados, acima citados, e definido o imóvel a ser adquirido, deve atentar-se para cláusulas e condições contratuais. Uma boa compra prescinde de uma análise “clínica” do instrumento contratual, tendo em vista a complexidade técnica dos contratos e do próprio negócio. Comprar um imóvel não é o mesmo que comprar um artigo de luxo, exceto pelo alto valor de aquisição.
Cláusulas de prazos de construção e entrega das chaves, condições de pagamento, de financiamento, multas/penas e indenizações contratuais devem ser observadas com bastante critério. Ademais, devem ser claras e objetivas, facilitando o entendimento pelo
comprador, que, assim, poderá finalmente fechar o negócio ciente do que efetivamente está contratando.
Lembramos, cláusulas ambíguas ou lesivas podem e são normalmente modificadas em juízo, em demandas judiciais envolvendo compradores, construtores e até o agente financeiro.
Por isso, um contrato claro e preciso evita demandas e discussões futuras que fadigam os compradores e muitas vezes lhes causa prejuízos.
Por fim, após essas orientações, desejamos a todos interessados e envolvidos no Feirão da Caixa ótimos negócios!
Tiago Cunha
Advogado especialista e Direito Imobiliário
Membro da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Consultor em Incorporações e Negócios Imobiliários
Consultor em Gestão e Administração de Condomínio
Consultor Legislativo
Colunista do Jornal do Buritis
Marina Duarte de Pinho Tavares
Advogada especialista em Direito Imobiliário.
Consultora em contratos e contencioso cível.
Pós-graduanda em Direito do Trabalho.
