Introdução
A aquisição de um imóvel na planta, embora seja uma das formas mais comuns de realização do sonho da casa própria ou de investimento no mercado imobiliário, carrega uma série de riscos que, infelizmente, muitos consumidores apenas percebem na etapa final — ou após a entrega da obra. Entre os problemas mais recorrentes, destacam-se uma demora excessiva na obtenção do “Habite-se”, vícios construtivos, divergências na metragem, materiais de acabamento de qualidade inferior à contratada, irregularidades nas vagas de garagem e pagamento à maior dos juros de obra.
1 – A inexecução da obra de acordo ao projeto aprovado como causa da ausência da Certidão de Baixa de Construção
Todo início de construção deve ser aprovado pelas prefeituras. Para tanto, as construtoras devem apresentar um projeto arquitetônico à municipalidade, que, por sua vez emitirá o Alvará de Construção. Ao final da obra a prefeitura verifica se o projeto foi executado como aprovado. Caso não haja nenhuma irregularidade será emitida Certidão de Baixa de Construção, normalmente conhecido como “habite-se”.
Caso a construtora execute a obra em desconformidade ao aprovado o “Habite-se” não será emitido até que todas irregularidades sejam sanadas, o que pode levar meses ou anos, gerando enormes prejuízos para os compradores.
Em razão desse descumprimento de normas, pelo empreendedor, os moradores do condomínio poderão ser obrigados em um verdadeiro canteiro de obras (necessárias para cumprir as exigências legais) e, ainda, a pagar parcelas de juros de obra, muito além do previsto na Planilha de Evolução Teórica do banco.
Neste caso, é fundamental que ao receber as chaves em hipótese alguma se dê plena quitação às obrigações contratuais da construtora quanto a unidade ou mesmo áreas comuns do prédio, como forma de proteção de direitos à indenização.
2 – Vícios construtivos: metragem menor e materiais de qualidade inferior
A experiência concreta demonstra que a entrega de unidade com área privativa inferior à contratada é mais comum do que se possa pensar. Mas, muitos compradores, não se atentam a este detalhe por falta de informação ou conhecimento jurídico.
Outro ponto sensível são os materiais de acabamento. Bancadas prometidas em granito são entregues em mármore, pisos cerâmicos substituem porcelanatos, e assim por diante. A entrega de materiais de baixa qualidade também é constatada nas áreas comuns (espaço gourmet / espaço kids etc) o que provoca depreciação no valor das unidades, ao passo que a construtora economizou um excelente capital ao não entregar o que foi prometido.
3 – Vagas de garagem em desacordo com ao Memorial de Incorporação e Convenção: fator de desvalorização do imóvel
O Memorial de Incorporação e Convenção de Condomínio, como determina a Lei nº4.591/64 e Código Civil, devem ser respeitados para a efetiva entrega do bem adquirido. Não obstante, há casos em que vagas prometidas são entregues com dimensionamento reduzido, em fila (presas), em total desconformidade ao projeto prometido pela Construtora e a Lei.
Quando a vaga não corresponde ao que foi anunciado ou consta no contrato, cabe ao comprador pleitear indenização ou mesmo a substituição da vaga, conforme já decidiu o TJMG em casos similares (Apelação Cível 1.0024.16.164066-3/001), dada a desvaloriza significativamente a unidade comprada.
4 – Cobrança indevida de juros de obra
A Planilha de Evolução de Obra só deve gerar a obrigação de pagamento de juros durante a fase de construção.
Entretanto, desconformidades na execução do projeto aliadas ao “furo” do prazo previsto para entrega do empreendimento, fazem com que o Banco continue a cobrar juros de obra dos mutuários. Cobrança essa que somente será extinta quando da averbação do Habite-se na matrícula do empreendimento. Já vivenciamos casos de compradores que pagaram a evolução de obra por um ano ou mais, gerando um alto e inesperado desembolso de recursos.
Deve a construtora, então, indenizar o consumidor desses prejuízos. Mas, infelizmente, raramente as construtoras celebram acordo amigável para a devolução desses valores e quando o fazem oferecem quantias irrisórias.
Considerações finais
A entrega de um imóvel fora do prazo é, por si só, uma violação uma violação ao contrato. Quando somada a problemas como ausência do habite-se, vícios de construção, divergências contratuais e pagamentos não previstos (juros de obra), o comprador tem direito à reparação dos danos sofridos — tanto patrimoniais quanto morais, conforme o caso.
Diante de tais situações, é recomendável que o consumidor busque orientação jurídica especializada em Direito Imobiliário, com uma análise contratual minuciosa e, se necessário, ajuizamento de ação judicial para exigir:
- Cumprimento forçado do contrato;
- Abatimento no preço;
- Reparação por perdas e danos;
- Se for do interesse do comprador, é possível pleitear a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, considerando os prejuízos sofridos.
O mercado imobiliário evolui, mas os desafios persistem. Estar bem assessorado continua sendo o melhor investimento.
