A atual crise econômica vivenciada no Brasil desde 2015 tem contribuído para um aumento alarmante das rescisões contratuais de imóveis na planta. Como se não bastasse frustração pela perda do negócio os consumidores têm sido lesados, por construtoras inescrupulosas, ao serem forçados a pagar multas abusivas.
Diversos motivos contribuem para o aumento do número de distratos, seja o atraso na entrega da obra por parte da construtora, seja pela dificuldade em arcar com o financiamento por parte dos adquirentes, ou ainda a somatória desses e de outros fatores.
Um levantamento realizado pela agência de riscos Fitch Ratings apontou que no ano de 2015, em média, de cada 100 imóveis vendidos, 44 foram devolvidos. Além disso, a agência Fitch prevê um cenário ainda pior para o ano de 2016, pois o desemprego e os juros têm aumentado cada vez mais, o que ocasiona queda nos índices de confiança e dificuldade do consumidor em obter crédito para o financiamento.
Ocorre que diante dessa “tempestade perfeita” – grave crise no setor financeiro – as construtoras transferem aos consumidores os próprios riscos e promovem as mais absurdas práticas lesivas.
Em caso de rescisão contratual por parte do consumidor, algumas construtoras estipulam cláusulas que preveem a retenção do valor pago em um percentual muito acima do permitido legalmente, ou ainda, de percentual sobre o valor do contrato, o que também é ilegal, pois não é considerado o valor efetivamente pago pelo consumidor.
Algumas construtoras são tão criativas e ousadas que descumprem até mesmo as suas próprias cláusulas contratuais. Para tanto, inventam taxas de rescisão ou promovem cálculos obscuros, sempre prejudiciais aos compradores.
A jurisprudência traz um alento, pois determina que, havendo rescisão contratual por iniciativa exclusiva do consumidor, o ressarcimento deve ser imediato, mas é admitida a retenção pela construtora do percentual de até 20% dos valores pagos, com a finalidade de ressarci-la dos gastos com publicidade do imóvel, comissão de corretagem e despesas administrativas.
No entanto, quando a rescisão se der por culpa exclusiva da construtora, a exemplo do atraso na entrega da obra, a súmula 543 do STJ – Superior Tribunal de Justiça – estabelece o ressarcimento ao consumidor dos valores por ele pagos de forma imediata e integral. Ou seja, sem quaisquer retenções ou devoluções de forma parcelada ou condicionadas à nova venda.
O adquirente de imóvel na planta que, por qualquer fator, se veja obrigado a solicitar o distrato deve, portanto, se inteirar sobre os seus direitos, pois mesmo que existam cláusulas abusivas em seu contrato, como a retenção integral ou desproporcional, multas exacerbadas e cobranças ilegítimas de comissão de corretagem – tema atualmente discutido em sede de recurso repetitivo no STJ –, ele poderá negociar com a construtora e se não surtir efeitos buscar judicialmente a solução.
Isso, pois as cláusulas abusivas ofendem o Código de Defesa do Consumidor e algumas delas podem ser anuladas ou aplicadas de maneira inversa, visando o equilíbrio contratual. O inciso IV do art. 51 do CDC estabelece que “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”
Dessa forma, apesar dos inúmeros transtornos sofridos, os consumidores lesados têm conseguido reaver o que lhes é de direito, ou seja, a maior parte do dinheiro investido, pois os profissionais especializados em direito imobiliário são capazes de criar atalhos para a resolução do conflito, tendo em vista o know-how aplicado em prol do cliente.
Além disso, os adquirentes de imóveis na planta devem sempre procurar um advogado especializado no ramo antes de assinar qualquer contrato de promessa de compra e venda ou aditivo contratual, pois a consulta prévia pode economizar futuros transtornos emocionais e financeiros.
