Temos recebido por e-mail muitos questionamentos de leitores que nos indagam sobre seu financiamento feito perante a construtora. Reclamam que o avençado em contrato não corresponde ao que têm pago efetivamente nos boletos, que corresponde a um valor muito superior ao previsto. A questão é delicada e o consumidor/comprador deve ficar atento às nuances econômico-financeiras da questão, para não crer de modo incorreto que está sendo prejudicado, bem como para que não sofra um enorme prejuízo.
Existem várias modalidades de contratos para a aquisição de um imóvel. Mas, em regra, o financiamento perante a construtora costuma ser feito com uma entrada de 20% do preço do imóvel, parcelas fixas e alguns pagamentos intermediários. O modo de financiamento varia de acordo aos interesses comerciais da construtora ou da negociação, sendo que boa parte do valor, costuma ser coberto por Agente Financeiro (Caixa Econômica Federal, Santander, Banco Brasil etc), a ser pago pelo comprador.
Ocorre que no contrato assinado pelo adquirente a cláusula que prevê o pagamento de uma certa quantidade de parcelas mensais e outras intermediárias, aparentam ter um valor fixo, ou seja, há uma previsão de quanto ele terá que dispor de dinheiro para receber seu imóvel e de quanto pagará ao final do negócio.
O problema surge quando o consumidor/comprador percebe que o reajuste das referidas parcelas são superiores ao que deveriam pagar. Isso acontece por vários motivos.
AUSÊNCIA DE ORIENTAÇÃO NA ASSINATURA DO CONTRATO
Acreditamos que o motivo principal da causa de tantos sofrimentos por parte dos compradores de imóvel na planta é a falta de orientação jurídica antes de assinar o contrato. Um advogado especializado é capaz de prever, dependendo das cláusulas contratuais, que seu cliente irá pagar valor muito superior ao que foi efetivamente contratado.
É claro que é direito da construtora ajustar as parcelas fixas e intermediárias, isto é uma questão macroeconômica, mas o índice de atualização monetária deve ser adequado ao contrato de promessa de compra e venda imóvel na planta ou em construção.
É surpreendente a quantidade pessoas que nos procuram reclamando do reajuste das parcelas do financiamento feito perante a construtora. O contrato prevê que, a exemplo, em 12 de dezembro de 2010 o comprador pagaria uma parcela intermediária de R$13.000,00, porém quando chega o boleto bancário, o seu valor é de R$17.000,00 e em alguns caso chega-se ao absurdo de sofrer um reajuste de 65%, tendo de pagar R$20.000,00, sem qualquer justificativa aparente.
O problema é que muitos compradores acabam pagando os boletos, com valores absurdos, por terem medo de ter seu nome inscrito no SPC, perderem o imóvel, e, principalmente não buscarem orientação adequada.
O INCC, que deve ser aplicado aos contratos de aquisição de imóvel a ser construído, acumulou em dezembro de 2010, tendo como referências os 12 meses do ano, 7,5683%, segundo pesquisa da FGV (fonte: http://www.portalbrasil.net/incc.htm). Portanto, se o contrato foi assinado em dezembro de 2009 o boleto da parcela de R$13.000,00, devidamente atualizada, deveria ser de R$13.983,87.
O resultado é um prejuízo financeiro altíssimo. O comprador deve considerar que o INCC muito inferior ao IGPM-FGV (índice mais utilizado para medir a inflação) que no acumulado de 2010 fechou em 11,4990% (fonte: http://www.portalbrasil.net/igpm.htm), ou seja, tem-se uma diferença de 3,9307%, que é altamente significativa num financiamento em longo prazo.
Mas o que pretendemos deixar claro é que há algo de errado na atualização das parcelas, por parte de algumas construtoras, que excedem e muito a própria inflação, não havendo justificativa para tal prática. Cabe ao consumidor buscar os meios cabíveis para obter esclarecimentos sobre o valor final a ser pago ou mesmo se há cobrança abusiva em suas parcelas. Neste caso, sendo constatada cobrança excessiva/abusiva é possível que o comprador peça a devolução em dobro do já pagou.
Curioso notar que esta conduta lesiva ao consumidor tem sido rotineiramente praticada por construtoras de nível nacional que edificam prédios de alto, médio e baixo padrão. Tal conduta revela uma intenção clara de obter vantagem indevida sobre o desconhecimento de seus clientes, que com medo de perderem seu imóvel acabam pagando o valor integral cobrado no boleto. É obvio que matematicamente, a cada consumidor que paga o boleto sem reclamar há um lucro enorme que compensa os que reclamam. É um cálculo perverso e comercial que objetiva auferir lucros injustificados.
A ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS ANTES DO “HABITE-SE” OU “CERTIDÃO DE BAIXA E CONSTRUÇÃO”
Para piorar a situação do adquirente de imóvel na planta ou em construção, algumas construtoras/incorporadoras, inserem em seus contratos cláusulas em que o índice de correção das parcelas do seu próprio financiamento será o IGPM-FGV, ou maior índice que reflita a inflação de acordo ao seu critério, a partir do momento em que o comprador receber as chaves do imóvel.
Essa cláusula, ao nosso sentir, é abusiva e ilegal, a construtora que der causa ao impedimento para obtenção do crédito perante o Banco de sua escolha deve assumir o ônus.
Muitas construtoras, entregam as chaves, mas, alegam a falta do “Habite-se” para cobrar de seus consumidores a atualização das parcelas pelo IGPM-FGV. Ocorre que o “Habite-se” em nada tem a haver com a posse do imóvel, pois é meramente um ato da Prefeitura que atesta a conformidade da obra com o projeto arquitetônico que foi aprovado por ela.
Porém, sem o “Habite-se” o Cartório não abre matrícula do imóvel, o que gera como consequência a impossibilidade de obtenção de financiamento perante os Agentes Financeiros, que possuem taxas e juros muito mais baratos que os cobrados pelas construtoras.
O consumidor não pode ser penalizado por questões burocráticas que deveriam ser resolvidas, ou foram provocadas, pelas construtoras. Logo, o pagamento de atualização monetária por índice que não seja o INCC ou o CUB (Custo Unitário Básico da Construção, que é aferido pelo SINDUSCOM do Estado em que a obra é realizada, segue link de Minas Gerais: http://www.sinduscon-mg.org.br/site/arquivos/cub/projetos_padrao.pdf) é abusivo, mesmo após a entrega das chaves, desde que incorporadora não ofereça as condições para obtenção do financiamento bancário.
Conclusão
O pagamento do financiamento do imóvel perante a construtora pode se tornar uma tremenda dor de cabeça para o consumidor, na medida em que muitas vezes atualização das parcelas se dá de maneira abusiva. Logo a “conta não fecha”, havendo divergências consideráveis entre o que deveria pagar pela previsão contratual e o que paga efetivamente em suas parcelas.
Por essa razão aquele que compra imóvel na planta ou em construção deve ficar atento à sua planilha de pagamentos, que poderá eventualmente demonstrar que existe uma cobrança irregular ou indevida por parte da construtora. Caso essa irregularidade seja constatada esta deverá devolver a quantia em dobro.
Antônio Aurélio de Souza Viana
Advogado
Sócio do Escritório Viana e Cunha Advocacia e Consultoria Imobiliária
Afiliado ao IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários
Membro da ABAMI
Tiago Soares de Oliveira Cunha
Consultor em Incorporações e Negócios Imobiliários
Consultor em Gestão e Administração de Condomínios
Sócio do Escritório Viana e Cunha Advocacia e Consultoria Imobiliária
Afiliado ao IBEI – Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários
