A crise política e econômica (2015/2018) gerou uma onda de
instabilidade no mercado e demissões em massa em diversos setores. Com isso, o
mercado imobiliário, sobretudo da construção civil, sentiu diretamente os impactos do
declínio dos indicadores econômicos.
Com a crise muitas famílias tiveram seu planejamento financeiro
desestruturado, seja pela redução de renda ou pelo desemprego. Por outro lado,
algumas construtoras não conseguiram captar financiamentos para manter seu
cronograma de obras o que provocou atrasos na entrega das unidades vendidas.
A consequência inevitável deste cenário foi o aumento exponencial de
rescisão dos contratos de compra e venda, em razão da incapacidade de pagamento
por parte dos compradores e dos atrasos constantes dos empreendimentos.
Surge, assim, um grande impasse contratual entre as partes do contrato
(comprador/construtor) que, em regra, acaba por ser decidido nos Tribunais.
DA RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO COMPRADOR
É preciso lembrar, se o comprador/investidor não puder honrar o
contrato, ainda estará protegido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Portanto, mesmo inadimplente, as cláusulas abusivas podem e devem ser
modificadas judicialmente, como preveem os incisos IV e VI, do artigo 6° do CDC.
Via de regra, as cláusulas contratuais que tratam da rescisão contratual
são extremamente abusivas. Os advogados militantes em direito imobiliário se
deparam, em seu dia a dia, com multas absurdas que chegam a 30% do valor do
contrato. Neste percentual, tem-se uma multa rescisória de 20%, mais “despesas
administrativas” e comissão de corretagem.
Felizmente, nossos Tribunais têm aplicado rigorosamente as regras do
CDC, contra os abusos praticados por algumas de construtoras. O Superior Tribunal
de Justiça entende de modo pacífico: que o percentual de retenção, pelo
vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%.
DA RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO CONSTRUTOR
Por sua vez, quando a rescisão se dá por culpa do construtor (vícios na
obra/atraso na entrega) muitos deles tentam convencer os compradores a receber os
valores pagos em suaves parcelas e sem qualquer correção monetária, o que é um
absurdo.
Essa conduta abusiva não é mais aceita pelo STJ, que determina a
devolução imediata e integral dos valores pagos, conforme sua Súmula 543 de
2015.
Em ambos casos, aqui tratados, se o comprador possuir um bom
conjunto de provas e motivos relevantes, é plenamente possível pedir ao juiz, já no
início do processo a suspensão das parcelas e até mesmo o depósito em juízo
dos valores pagos, devidamente corrigidos.
Mas, é necessário que o advogado tenha conhecimentos específicos em
direito imobiliário, por se tratar de tema complexo, o que potencializa as chances de
êxito.
Tiago Cunha
Advogado especialista e Direito Imobiliário
Ex-Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG
Consultor em Incorporações e Negócios Imobiliários
Consultor em Gestão e Administração de Condomínio
