Introdução
A combinação de uma taxa Selic elevada, restrições de crédito e a alta expressiva nos valores dos imóveis tem levado muitas pessoas interessadas em adquirir sua primeira propriedade a explorar alternativas no mercado de leilões imobiliários. Bancos e plataformas especializadas, juntamente com influenciadores digitais, têm promovido essa modalidade como uma solução acessível e simplificada. Contudo, a compra de imóveis em leilão exige cautela e preparação, dado que envolve riscos jurídicos e financeiros que podem passar despercebidos para o comprador iniciante.
O contexto econômico atual
Taxa Selic e Impactos no Financiamento
Segundo o Banco Central do Brasil, a previsão para a taxa Selic em 2025 é de 10,5% ao ano, o que torna os financiamentos imobiliários convencionais mais onerosos.
Alta dos Preços dos Imóveis
Um levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) revelou que o aumento nos preços dos imóveis em algumas regiões do país superou os 10% no mesmo período, reduzindo a acessibilidade para quem busca sua primeira moradia.
Nesse cenário, os leilões imobiliários aparecem como uma alternativa atrativa, com valores de arrematação significativamente inferiores aos de mercado. Contudo, essa simplicidade aparente esconde questões importantes que exigem atenção.
Pontos de Atenção na Compra de Imóveis em Leilão
Embora promissor, o mercado de leilões imobiliários envolve especificidades que devem ser minuciosamente analisadas antes da aquisição. Abaixo estão os principais aspectos que demandam cautela:
- Regularidade Jurídica do Imóvel: Antes de participar de um leilão, é imprescindível verificar a situação jurídica do imóvel, procedendo-se uma análise da matrícula do imóvel, de quem está na sua posse, há quanto tempo etc.
- Quanto as dívidas de condomínio e IPTU: Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 1.740.911/SP, consolidou o entendimento de que as dívidas condominiais anteriores à arrematação de imóvel em leilão recaem sobre o comprador.
- Situação de Ocupação: Em muitos casos, os imóveis leiloados encontram-se ocupados por antigos proprietários ou inquilinos. O comprador terá que negociar a saída do possuidor, caso contrário pode ter que iniciar um processo judicial de despejo, o que gera custos adicionais e atraso na posse.
- Edital de Leilão: O edital é o documento que rege todas as condições do leilão. Nele estão especificados os valores de lances, as obrigações do comprador e as condições do imóvel. A leitura cuidadosa é indispensável para evitar surpresas.
- Laudos de Avaliação Nem todos os imóveis em leilão possuem laudos de avaliação detalhados. Quando disponível, o laudo deve ser analisado para verificar o estado físico e possíveis pendências estruturais. Mas há outros meios de obter informações sobre o estado interno do bem.
- Modalidade do Leilão É importante compreender se o leilão é judicial ou extrajudicial. Em leilões judiciais, os riscos de nulidade são maiores, pois podem envolver discussões sobre a regularidade da penhora ou execução.
- Prazos e Custos Adicionais Além do valor de arrematação, o comprador deve considerar custos como taxas administrativas, honorários advocatícios e eventuais despesas com regularização documental.
Considerações Finais
A compra de imóveis em leilão pode, de fato, representar uma oportunidade vantajosa para quem busca economizar. Contudo,
Contudo, é fundamental:
- Estudar minuciosamente os riscos e responsabilidades envolvidas.
- Não basear a decisão em promessas de facilidade feitas por influenciadores.
- Contar com assessoria jurídica especializada.
Como diria o ministro Herman Benjamin, do STJ: “O barato pode sair caro” (AgInt no REsp 1.866.820/SP). Portanto, antes de participar de um leilão, é essencial contar com assessoria especializada e ter uma compreensão clara dos riscos e responsabilidades envolvidas.
Referências
- Banco Central do Brasil. Relatório de Inflação 2023.
- Abecip. Indicadores do Mercado Imobiliário, 2023.
- Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.740.911/SP e AgInt no REsp 1.866.820/SP.
- Caixa Econômica Federal. Site oficial de leilões: www.caixa.gov.br
- Itaú Unibanco. Portal de imóveis em leilão: www.itau.com.br
