Introdução
A precificação de imóveis no Brasil é um dos temas mais polêmicos e debatidos no mercado imobiliário. Muitos dizem que um imóvel tem três preços: o do dono, que quer maximizar seu lucro; o do comprador, que busca a melhor oportunidade; e o preço real, que seria aquele que realmente reflete o valor do bem. Mas como determinar friamente o valor de negociação para que a compra e venda seja concretizada de forma justa?
Metodologia de precificação e suas variáveis
Entidades como SECOVI-MG e plataformas como QuintoAndar utilizam diferentes critérios para avaliar um imóvel, considerando:
- Localização e infraestrutura do bairro;
- Oferta e demanda do mercado;
- Estado de conservação do imóvel;
- Tipologia do imóvel (apartamento, casa, lote, galpão, etc.).
Abordagens utilizadas para precificação
Além desses aspectos anteriores, a norma técnica NBR 14653-2 estabelece diretrizes fundamentais para a avaliação de imóveis urbanos, garantindo que o valor estimado esteja em conformidade com padrões técnicos e mercadológicos. A norma enfatiza algumas abordagens:
- Método Comparativo de Dados de Mercado: Avalia o imóvel com base em transações recentes de bens similares, considerando atributos como localização, metragem, infraestrutura e estado de conservação.
- Método da Renda: Determina o valor do imóvel a partir da renda que ele pode gerar, sendo muito utilizado para avaliação de imóveis comerciais e de aluguel.
- Método Evolutivo ou do Custo: Utilizado para avaliação de imóveis novos ou reconstruídos, levando em conta os custos de reedição do bem e sua depreciação.
Importância da segurança jurídica na precificação
Um outro fator determinante no preço é a situação jurídica do imóvel e seus proprietários. A ausência de título de propriedade, dívidas pessoais e do bem, processos judiciais cíveis/administrativos/criminais, entre outros tantos fatores, OBRIGATORIAMENTE devem ser analisados, por um advogado especializado, para a determinação do valor de negócio.
A emoção e o preço do dono
Muitos proprietários estabelecem valores baseados na sua percepção emocional e no investimento que fizeram no imóvel. Isso pode gerar valores inflacionados e desalinhados com a realidade do mercado. O apego emocional, aliado à alta expectativa de lucro, leva a uma estimativa acima do valor real.
Como a emoção quase nunca é aliada da razão, a supervalorização do imóvel refletirá negativamente no mercado. Como consequência sua liquidez e velocidade de venda serão impactadas e o vendedor continuará a ter custos de manutenção, IPTU e condomínio. Claro, perderá oportunidades de realizar a venda e obter lucro.
O preço na visão do comprador
O comprador, por sua vez, busca pagar o menor valor possível. Ele utiliza dados de pesquisas em sites imobiliários, compara valores de imóveis similares e tenta negociar ao máximo para conseguir um preço justo. Essa postura do comprador, somada a uma análise errada do momento econômico e do mercado, pode fazer com que sua proposta fique abaixo do valor real do bem. O que, também, não é razoável. Pois no mercado imobiliário pequenos percentuais podem significar dezenas até centenas de milhares de reais, de acordo ao imóvel.
Negociação inteligente e o valor real do imóvel
O verdadeiro preço do imóvel é determinado pela convergência entre a disposição do comprador em pagar e a do vendedor em aceitar. Estudos do setor mostram que imóveis que permanecem por muito tempo listados no mercado costumam ter valores iniciais acima da média. No entanto, conforme o tempo passa, os proprietários tendem a reduzir os valores até chegarem ao patamar realista.
A utilização da NBR 14653-2 na avaliação de imóveis permite maior precisão, pois reduz a subjetividade ao definir critérios objetivos e mensuráveis. Dessa forma, compradores e vendedores podem se basear em análises técnicas para precificar corretamente seus bens.
Conclusão
A ideia de que um imóvel tem três preços é apenas um ditado popular. Há especulações exageradas e estimativas manipuladas? Sim, há. Mas a real dinâmica do mercado imobiliário brasileiro, cada dia mais profissionalizado, em regra consegue ofertar uma precificação muito próxima do cenário jurídico, econômico nacional, regional e local, permitindo transações honestas.
No fim, o preço verdadeiro é aquele que equilibra a oferta e a demanda, sendo determinado pela negociação entre as partes e pelo comportamento do mercado e da macroeconomia e, sobretudo, a segurança jurídica da compra e venda.
