Introdução
O surgimento de plataformas de hospedagem temporária, como o Airbnb, transformou significativamente o mercado imobiliário global. Embora tenha democratizado o acesso a hospedagens e proporcionado renda extra a proprietários/investidores pari passu surgiram desafios como aumento nos preços dos aluguéis residenciais, até mesmo para a segurança interna dos condomínios.
A realidade não pode ser modificada ou negada. Até, então, ele veio para ficar, devemos inteligentemente compreender o fenômeno e criar mecanismos de convivência saudável. Lembremos: o mercado imobiliário não deve ser regulado por valores ou crenças individuais, mas pela necessidade de produção de riqueza atrelada a segurança de todos.
Efeito no valor dos aluguéis
Diversos estudos (exame.cominvestidor.estadao.com.br) indicam que a expansão do Airbnb está correlacionada ao aumento dos preços dos aluguéis em várias cidades ao redor do mundo. Em Barcelona, por exemplo, a atividade do Airbnb elevou os aluguéis nos bairros mais populares em 7% e aumentou os preços das casas nessas áreas em 17%. No Brasil, pesquisa revelou que cada aumento de 1% na oferta de anúncios ativos do Airbnb resultou em uma alta de 0,07% nos aluguéis residenciais, com impacto mais acentuado em bairros com maior proporção de moradias próprias
Segurança em condomínios residenciais
A rotatividade de hóspedes em unidades residenciais pode comprometer a segurança dos condomínios. A entrada frequente de pessoas desconhecidas dificulta o controle de acesso e aumenta a vulnerabilidade a incidentes. Os arrombamentos e crimes violentos tem sido facilitados pelo acesso ao prédio por meio das plataformas digitais.
Para mitigar esses riscos, é recomendado que anfitriões informem claramente aos hóspedes sobre as regras do condomínio e adotem sistemas de gerenciamento que registrem informações dos visitantes, auxiliando na identificação de situações suspeitas.
O condomínio tem o direito de vetar a locação por AIRBNB?
A jurisprudência pacificada no STJ é muito clara ao permitir a vedação expressa de locação comercial de curtíssima temporada, como forma de proteger os moradores.
“O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.”
(STJ. EDcl no REsp 1884483 / PR)
O condomínio pode permitir o Airbnb desde que seja aprovada uma decisão qualificada por 2/3 dos condôminos:
“a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio”.
(STJ. REsp n. 1.819.075/RS)
Desafios na contenção do modelo de hospedagem
Ante as discussões legais e visando atrair investidores deste nicho as incorporadoras adaptaram seus empreendimentos para atender a essa demanda. Nas grandes capitais já existem edifícios inteiros projetados para locações de curta duração, cujo “espírito” do condomínio é a locação por plataformas. Essa tendência demonstra a resiliência e adaptabilidade do mercado imobiliário às novas formas de hospedagem.
Assim, é recomendável que esses investidores façam um amplo estudo da convenção de condomínio, antes de apor seu capital, ou mesmo que opte por adquirir sua unidade em um prédio vocacionado para este fim.
Conclusão
O Airbnb, enquanto plataforma de hospedagem temporária, trouxe inovações e oportunidades ao mercado imobiliário. Contudo, seus efeitos colaterais, como a elevação dos preços dos aluguéis, conflitos com regulamentações locais e desafios à segurança condominial, exigem uma reflexão aprofundada.
Já para o investidor/anfitrião, toda essa conjuntura, eleva seus cuidados jurídicos ao comprar um imóvel e, ainda, o direciona para aquisição de unidades em condomínios especialmente criados para este fim.
