Introdução
A alienação de bens imóveis por pessoas físicas pode ser sujeita à apuração do chamado lucro imobiliário, que é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição, devidamente ajustado. A legislação brasileira permite a dedução de despesas que comprovadamente tenham contribuído para a valorização do imóvel ou que estejam diretamente relacionadas à sua aquisição e alienação, resultando na redução da base de cálculo do ganho de capital e, consequentemente, do imposto devido.
Quais despesas podem ser deduzidas?
Conforme os artigos da Receita Federal, bem como o disposto na Lei nº 9.250/95 e Instrução Normativa SRF nº 84/2001, podem ser deduzidas do ganho de capital, por exemplo: comissão de corretagem, ITBI, custas cartoriais, benfeitorias realizadas no imóvel, entre outras. Tais abatimentos devem ser comprovados por meios idôneos de prova, sob risco de desconsideração pela autoridade fiscal.
Além disso, existem hipóteses de isenção ou redução do imposto. Um exemplo clássico é a isenção prevista no art. 39 da Instrução Normativa SRF nº 599/2005, quando o valor auferido na venda do único imóvel por pessoa física, com valor até R$ 440.000,00, desde que o alienante não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos. Outra estratégia válida é a aplicação do produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, hipótese em que se aplica a isenção prevista no art. 39 da referida instrução normativa, desde que atendidas todas as condições.
Tabela progressiva do Imposto de Renda sobre o ganho de capital
Nos casos em que o lucro imobiliário está sujeito à tributação, aplica-se a tabela progressiva do Imposto de Renda sobre o ganho de capital vigente em 2024. As alíquotas variam conforme o valor do lucro obtido na venda do imóvel:
- 15% para ganhos de até R$ 5.000.000,00;
- 17,5% para a faixa entre R$ 5.000.000,01 e R$ 10.000.000,00;
- 20% para lucros entre R$ 10.000.000,01 e R$ 30.000.000,00;
- 22,5% para valores acima de R$ 30.000.000,00.
Isso significa que quanto maior o lucro na venda do imóvel, maior será a tributação sobre a parcela excedente, impactando diretamente o valor final recebido pelo vendedor. Para reduzir a carga tributária de forma legal, é essencial utilizar estratégias de dedução fiscal permitidas pela legislação.
A importância de assessoria desde o início do negócio
Do ponto de vista civil e contratual, é essencial que o contrato de compra e venda preveja com clareza os valores pagos, discriminando corretamente o valor do imóvel, comissão de corretagem (caso paga pelo vendedor) e demais encargos. Isso repercute diretamente na composição do custo de aquisição para fins fiscais.
A legislação tributária também prevê outros meios de decomposição dos valores auferidos com a venda de um determinado imóvel. Os exemplos descritos neste artigo são os mais comuns, mas ainda se pode considerar o desconto sobre o valor do imóvel permutado, entre outras possibilidades. O manejo técnico das operações de compra e venda, desde seu nascedouro, permite ao contribuinte transitar pelos “labirintos” normativos fiscais, tendo a plena ciência de saída para a redução dos custos tributários.
Conclusão
A gestão estratégica do lucro imobiliário, com base na legislação e planejamento documental, permite não apenas a otimização tributária, mas também a segurança jurídica frente à fiscalização, demonstrando a importância da atuação meticulosa e preventiva no campo do Direito Imobiliário e Tributário. Portanto, investir em assessoria é fundamental para o ganho de lucros reais.
